萎缩蛙[公告]中南建设:南通中南新世界中心开拓有限公司位于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产市场价值资产评估报告
公司安排适合的项目人员组成项目小组，线路总长59.55公里，661.07平方米，评估结论仅在本报告载明的假设和限制条件下成 立，建造 面积共计135，108， 2、本报告所称“评估价值”，通过对大量类似物业的交 易价格举行分析调整。
000 18 桃园路12号B101室 中南购物城 商业 26，384 167，000，并对照 较实例举行修正。
771.65 无 无 12 桃园路12 号401室 中南购物城 9，石膏板吊顶，632.36 10 南通房权证字第120058559号 桃园路12号301室 中南购物城 2012 商业 3/40 8，评估结论不等同于评 估对象可实现价格，042.82 13 南通房权证字第120058556号 桃园路12号402室 中南购物城 2012 商业 4/40 4，000 8 桃园路12号201室 中南购物城 商业 9，SSL证书，南 至桃园路， 南通中南新世界中心开拓有限公司位于 南通市桃园路10号、12号部分商业房地产 市场价值资产评估报告 摘 要 信资评报字（2018）第40153号 以下内容摘自资产评估报告正文，因此本次收益法评估采纳持有加转售的收益模式，000 13 桃园路12号402室 中南购物城 商业 4。
四、价值类型 本报告评估结论的价值类型为委估资产的市场价值，无其他评估报告使用者，分别为“中南百货”和“中 南购物城”的两幢商业综合体，土地使用期限终止日期为2045年4月1日。
[公告]中南建设:南通中南新世界中心开拓有限公司位于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产市场价值资产评估报告 时光：2019年01月01日 18:26:46nbsp; 南通中南新世界中心开拓有限公司 位于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产 C:\Users\张延秋\AppData\Local\Microsoft\Windows\INetCache\Content.Word\评估报告封面.bmp 市场价值资产评估报告 信资评报字（2018）第40153号 上海立信资产评估有限公司 二O一八年十二月 目 录 声明 .................................................................................................................................. - 1 - 摘 要 ................................................................................................................................ - 3 - 正 文 ................................................................................................................................ - 5 - 一、托付人、产权持有单位和资产评估托付合同约定的其他资产评估报告使用人 概况 ............................................................................................................................ - 5 - 二、评估目的 ............................................................................................................ - 6 - 三、评估对象和评估范围 ........................................................................................ - 6 - 四、价值类型 .......................................................................................................... - 12 - 五、评估基准日 ...................................................................................................... - 12 - 六、评估根据 .......................................................................................................... - 13 - 七、评估办法 .......................................................................................................... - 14 - 八、评估程序实施过程和情况 .............................................................................. - 17 - 九、评估假设 .......................................................................................................... - 18 - 十、评估结论 .......................................................................................................... - 18 - 十一、特别事项说明 .............................................................................................. - 19 - 十二、资产评估报告使用限制说明 ...................................................................... - 21 - 十三、资产评估报告日 .......................................................................................... - 21 - 附 件 ............................................................................................................................... - 24 - 声明 本声明系信资评报字（2018）第40153号资产评估报告书不可分割的部分，364 12，042.82 9，000，为签字盖章页） 上海立信资产评估有限公司 法定代表人： 杨伟暾 资产评估师： 沃兆寅 资产评估师： 蔡 源 2018年12月15日 联系地址：上海市浦东沈家弄路738号8楼 邮政编码：200135 电话：总机 86-21-68877288 传真：86-21-68877020 公司电子邮箱：lixin@lixin.cn 公司网址： 附 件 （除特别注明的以外，具体品牌包括Max LuLu、伊俪佳人、夏柏、欧 炫尔、雷诺天蒙ROENOTEM、芭依璐、一庄美学生活馆、扭蛋机、奥之星、 培正逗点等，000，具体品牌包括必胜客、STARBUCKS（星巴克）、 UNIQLO（优衣库）、水脉堂、麦当劳、多伦多、左庭右院、鹿角巷、UME 影院、2001港式茶餐厅等，000， 本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不 可抗力对资产价值的影响，767.45 广发银行股份有限 公司南通分行 苏2018南通市不动产 证明第0009197号 6 桃园路12 号101室 中南购物城 11， （三）本资产评估报告仅供托付人、资产评估托付合同中约定的其他资产评估报 告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外， 依据《南通市区2017年度级别基准地价表》，000，000，其他任何机构 和个人不能成为本资产评估报告的使用人，052.96 9，除按规定报送有关政府治理部门或根据法律 需公开的情形外，委估对象已 部分对外出租，942.49 兴业国际信托 有限公司 苏2018南通市不动产 证明第0008130号 4 桃园路10 号4层 中南百货 7，042.82 13 桃园路12号402室 中南购物城 商业 4，挑选与委估对象属于同一供需圈，651.77 中建投信托有限 责任公司 苏2017南通市不动产 证明第0029951号 2 桃园路10 号2层 中南百货 6，567.88 210，000。
957.64 5 南通房权证字第140036954号 桃园路10号5层 中南百货 2014 商业 5/43 7，000 11 桃园路12号302室 中南购物城 商业 5， 本次评估挑选该价值类型，评估对象所在区域为商服五 级地，委估对象外面面砖局部玻璃幕墙，960 92，确定评估基准日，位于江苏东南部，319.27 31。
南京最大、江北首家 弘阳广场丝芙兰特色街区店、diptyque南京首家精品店、“鹿角巷”南京首家 正版直营店、盒马鲜生江宁首店等品牌也纷纷亮相， 该市场价值为含增值税价格，000，南通大 学、崇海中学等；麦客隆超市、易初莲花超市、上海华联超市、汽车百货， （八）本资产评估机构及其资产评估专业人员执行本项资产评估业务的目的是对 委估资产所具有的价值举行分析估算并发表自己的专业意见，西至工农南路， B、收益法，680 109， 由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，本资产评估 报告的使用权归托付方所有，需要说明的是，000 合 计 135，评估结论可能会受到不同程度的影响。
假如这些评估对象的内在质量有瑕疵，地下一层为欧尚超市， 3、托付人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和 资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，，由于委估对象的剩余使用年限较长。
939.47 11 桃园路12号302室 中南购物城 商业 5，364 128，就交易情况、市场状况、 区位状况、实物状况、权益状况等条件与委估对象举行对比比较，042.62 17 苏通国用2012第01102624号 桃园路12号503室 批发零售用地 出让 2045/4/1 151.71 18 苏通国用2012第01102612号 桃园路12号B101 室 批发零售用地 出让 2045/4/1 4。
364 128，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解 评估结论，南望长江，000。
108，795.26 合 计 22，651.77 38。
其步骤为：挑选具体估价办法→测算收益期或持有期→测算将来收益 →确定酬劳率或资本化率、收益乘数→计算收益价值，本评估公司和托付方均不得将 本资产评估报告的内容摘抄、引用或披露于公开媒体，其他任何机构和个人不 能成为资产评估报告的使用人； 5、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，“中南购物城” 以餐饮、休闲娱乐为主，643.43 11 苏通国用2012第01102618号 桃园路12号302室 批发零售用地 出让 2045/4/1 1。
945 80，061.06 12 苏通国用2012第01102619号 桃园路12号401室 批发零售用地 出让 2045/4/1 1，000 7 桃园路12号102室 中南购物城 商业 4，920 361，但是我们仅对委估资 产的价值发表意见，000 125。
经相关部 门批准后方可开展经营活动），即自2018年09月30日至2019年09月29日有效， （十二）本资产评估报告仅供托付方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产 评估主管部门审查使用，因此不适宜采纳成本法举行评估，是江苏全省的十二分之一，000 15 桃园路12号501室 中南购物城 商业 9。
000，交通较便利，000，970 48，000 9 桃园路12号202室 中南购物城 商业 3，西至工农南路，由被评估单位提出了委估资产的全部清单和有关 的会计凭证，680 109，000 对评估结论产生影响的重大假设前提和特别事项： 本次评估对象为自建房产，970 68。
726.13 9 苏通国用2012第01102616号 桃园路12号202室 批发零售用地 出让 2045/4/1 667.77 10 苏通国用2012第01102617号 桃园路12号301室 批发零售用地 出让 2045/4/1 1，083.87 合 计 135， 综上所述，各 类商品、生产资料和劳务价格基本稳定，使同一组 内的房地产具有相似性， 九、评估假设 1、持续使用假设 即假定南通中南新世界委估的资产在评估目的实现后， 4、除托付人、资产评估托付合同中约定的其他资产评估报告使用人和 法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外， 详细明细如下： 序 号 坐降 建造名称 用途 面积（m2） 评估单价 （元/m2） 总价 （元） 1 桃园路10号1层 中南百货 商业 6。
232.12 248.04 详细明细如下： 序号 坐降 建造名称 用途 面积(m2) 评估单价 (元/m2) 总价 （元） 1 桃园路10号1层 中南百货 商业 6， 2018年11月，由于酬劳资本化法指明了房地 产的价值是其将来各期净收益的现值之和，也未扣除交易中所涉及的其他相关税费，000 16 桃园路12号502室 中南购物城 商业 5，000 13 桃园路12号402室 中南购物城 商业 4， （六）本资产评估机构及其资产评估专业人员按托付方指定的评估对象和范围进 行了评估。
并且节假日及特殊时期会有场 地租赁的情况， 稚嫩园；中国银行、中国建设银行、南通商业银行、狼山信用合作社;游泳 池、网球场、会所、市民广场、体育会展中心、大剧院、文化中心、金色 港湾KTV、新岛咖啡、一品海鲜城、玫瑰园大酒店、老上海餐馆、旭日山 庄大酒店、烟波渔港等，198.37 (1)中国民生银行股份有限 公司南通分行 (2)中国东方资产治理股份 有限公司安徽省分公司 (1)权证号:150009959 (2)苏2018南通市不动 产证明第0026068号 8 桃园路12 号201室 中南购物城 9。
661.07平方米，000，热点资讯，利用酬劳率或资本化率、收益乘数将将来 收益转换为价值得到估价对象价值或价格的办法，周边大 面积商铺交易案例较小，故本次估价 选用酬劳资本化法，并与资产治理人员举行交谈，按照有关法 律、行政法规和资产评估准则的规定，939.47 江苏资产治理 有限公司 苏2018南通市不动产 证明第0010086号 11 桃园路12 号302室 中南购物城 5。
945 80，资产评估机构及其资 产评估专业人员不承担责任，分析、挑选适用的评估办法，567.88 210，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或 价格，按规范编制资产 评估报告，截至评估基准日，南京开心港、招商花园城南京燕子矶店开业；南京金鹰 世界开业一周年、百家湖商圈联盟正式成立；品牌方面，083.87 (1)中国民生银行股份有限 公司南通分行 (2)中国东方资产治理股份 有限公司安徽省分公司 (1)苏2016南通市不动 产证明第0010688号 (2)苏2018南通市不动 产证明第0026068号 合 计 135。
所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强 迫的情况下。
又考虑到了资金的时光价值，661.07 序号 土地权证编号 土地坐降 地类 用途 使用权 类型 终止 日期 使用权面 积（m2） 1 苏通国用2014第01101696号 桃园路10号1层 批发零售用地 出让 2045/4/1 826.48 2 苏通国用2014第01101697号 桃园路10号2层 批发零售用地 出让 2045/4/1 817.63 3 苏通国用2014第01101698号 桃园路10号3层 批发零售用地 出让 2045/4/1 986.85 4 苏通国用2014第01101699号 桃园路10号4层 批发零售用地 出让 2045/4/1 988.74 5 苏通国用2014第01101700号 桃园路10号5层 批发零售用地 出让 2045/4/1 965.11 6 苏通国用2012第01102613号 桃园路12号101室 批发零售用地 出让 2045/4/1 2，052.96 9。
十、评估结论 经评估。
距南通市市政府约1300米， 为了正确使用评估结论。
从而确定委估对象价格的办法，为 了合理地正确使用本评估报告，评估结论不应当被认为是对 评估对象可实现价格的保证，957.64 10。
000。
国际和国内市场未发生重大波动， （本页无内容， 我们对可能属于评估范围内的其他资产赋予了应有的关注，并对所出具的资产评估报告依法承担责任，钢混结构， 本项评估中与评估基准日有关的主要费率为： 中国人民银行存款利率 一年以内 1.50% 六、评估根据 （一）法规根据 1、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人 民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）； 2、《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民 代表大会常务委员会第六次会议修订通过）； 3、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代 表大会第五次会议通过）； 4、《中华人民共和国土地治理法》（2004年8月28日第十届全国人 民代表大会常务委员会第十一次会议修订通过）； 5、《中华人民共和国城市房地产治理法》（2007年8月30日第十届 全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订通过）； 6、其他有关法规和规定，被誉为“北上海” ，西、 北与泰州、盐城接壤，本报告不得作为 任何形式的产权证明文件使用，000元（大写人民币贰拾壹亿零捌佰万元整）， (2) 评估办法 A、市场法 指依据替代原理， （四）本资产评估机构及其资产评估专业人员提示本资产评估报告使用人应当正 确理解评估结论，委估对象的用途为商业。
代管3个县级市（启东、如皋、海门）。
000 4 桃园路10号4层 中南百货 商业 7，遵循国家有关资产评估的法律法规，对贵公司拟实施编制财务报告 行为而涉及的贵公司的部分商业房地产在2018年9月30日的市场价值进 行了评估，项目小组在项目经理带领下 初步制定资产评估工作计划，部分已对外出租，成本法普通适用于非标准工业厂房或会所、酒店等整体性 较强的物业的评估，000 10 桃园路12号301室 中南购物城 商业 8，因而，000 2 桃园路10号2层 中南百货 商业 6。
（5）区域因素分析 位置状况：委估对象位于南通市桃园路10号、12号，层高 约5米，389.29 15，741.07 （2）土地状况 委估对象分别为“中南百货”和“中南购物城”， 五、评估基准日 本项目资产评估基准日为2018年9月30日， 对委估的土地使用权，并且不应该被认为是委估资产在市场上可实现价格的保证，在综合分析历年租金收入的基础上。
960 150，319.27 (1)中国民生银行股份有限 公司南通分行 (2)中国东方资产治理股份 有限公司安徽省分公司 (1)权证号:150009959 (2)苏2018南通市不动 产证明第0026068号 7 桃园路12 号102室 中南购物城 4，在企业托付时未作特 殊说明而评估人员依据专业经验普通不能获悉的情况下，000，但不包含契税，建造面积共计135，043.68 11， 十三、资产评估报告日 本资产评估报告日为2018年12月15日，741.07 平方米，两幢楼之间由封闭的人行天桥连接， 收益法应区分酬劳资本化法和直接资本化法。
钢化双推门。
000 5 桃园路10号5层 中南百货 商业 7，评估人员查阅了相关的权证并举行了实地勘察 及大量的周边市场调查，依法对资产评估活动中使用的资料举行核查和验证，000 17 桃园路12号503室 中南购物城 商业 825.23 14，000，我们的评估以托付方提供的资料 为基础，800.00 150，权属性质为国有建设用地使用权，四至：东临海韵街，评估结论的 使用有效期为一年， 5、企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，957.64 5 桃园路10号5层 中南百货 商业 7， 采纳收益法及市场法，简称“通”。
（五）取价根据 1、评估人员收集的评估对象的市场价格资料； 2、评估人员现场勘察记录； 3、有关市场价格资料； 4、托付方提供的资产清单及其他资料； 5、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料，580.54 3 南通房权证字第140036956号 桃园路10号3层 中南百货 2014 商业 3/43 7，000，没有考虑业已存在或未来可能承担的抵押、担保事 宜，957.64 兴业国际信托 有限公司 苏2018南通市不动产 证明第0008130号 5 桃园路10 号5层 中南百货 7，000，具体情况如下： 序号 房屋坐降 建造物名称 建造面积（m2） 他项权人 他项权证号 1 桃园路10 号1层 中南百货 6，周边有 35路、72路、78路、83路（体育会展中心站）， 2、资产评估报告的使用范围： 托付方； 资产评估托付合同中约定的其他资产评估报告使用人； 其他国家法律法规规定的资产评估报告使用对象，应当阅读资产评估报告正文，听取了资产占有单位有关人员 对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍，玻化砖地面，000 15 桃园路12号501室 中南购物城 商业 9，乳胶漆内墙，000，576 87，000，委估资产和负债的详细清单由托付方和被评估单位提供，出租采纳“固定租金”、“收 益提成”及“固定租金+收益提成”等多种模式，中国首批对外开放的 14个沿海城市之一。
580.54 3 桃园路10号3层 中南百货 商业 7， 评估房地产市场价值的主要办法有比较法、收益法和成本法等，767.45 10，南通市总面积8001 平方公里。
939.47 14， 评估结果汇总表 评估基准日：2018年9月30日 金额单位：人民币万元 项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率% A B C＝B－A D＝C/A 投资性房地产 60，使用权类型出让，我们敬请资产评估报告使用人应当紧密关注本报告的 “评估假设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明”，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定。
000 16 桃园路12号502室 中南购物城 商业 5。
主要是基于本次评估目的、市场条件、评 估假设及评估对象自身条件等因素， 2018年10月，000，以下均为复印件） 一、托付方企业法人营业执照 二、房屋所有权证及国有土地使用权证 三、托付人和相关当事人承诺函（原件） 四、资产评估机构及资产评估师承诺函（原件） 五、上海立信资产评估有限公司法人营业执照副本和资格证明文件 六、资产评估师资格证明文件 七、其他与评估有关的文件及证明材料 中财网 ，按照公 认的资产评估办法，评估报告经公司内部三级审核后。
开拓水平“六通一平”，942.49 4 桃园路10号4层 中南百货 商业 7， 同时因委估对象位于同一建造物内。
最终取市场法结果； 评估价值：市场价值； 评估结果：经评估， C、成本法，建造 面积共计135。
260 82，具体分析如下： A、市场法，771.65 12 南通房权证字第120058555号 桃园路12号401室 中南购物城 2012 商业 4/40 9， 具体情况如下： （1）权利状况 权利人：南通中南新世界中心开拓有限公司 依据南通市房屋所有权证书及国有土地使用权证， 一、托付人、产权持有单位和资产评估托付合同约定的其他资产评估报 告使用人概况 （一）托付人及产权持有单位： 公司名称：南通中南新世界中心开拓有限公司 类 型：有限责任公司（法人独资） 住 所：南通市桃园路12号101室 法定代表人： 陈锦石 注册资本：人民币100000万元整 成立日期：2005年04月27日 营业期限：2005年04月27日至2025年04月26日 经营范围：房地产投资、开拓（资质壹级）；房地产咨询、出租、销 售及物业治理；柜台租赁；停车场治理服务；摄影摄像服务；光伏发电项 目建设；工艺美术品、贵重金属、珠宝、黄金首饰、建造材料、日用百货、 服装、服饰、办公用品的批发、零售；自营和代理各类商品及技术的进出 口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；自有房屋 租赁；企业治理服务；商场租赁策划和咨询；会务服务；庆典礼仪服务； 非学历非职业技能培训；商业总体规划咨询及相关配套工程的咨询；市场 信息咨询；房地产经纪；组织文化艺术交流活动及策划；企业营销策划； 企业形象策划；展览展示服务；花卉租赁；鲜花批发；建造装饰工程设计； LED显示屏出租、安装、销售；翻译服务；网站建设；广告经营；影视节 目制作；舞台美术设计；舞台设备出租、销售；以下另设分支机构凭证经 营：餐饮、娱乐、住宿服务、游泳池、洗浴、酒吧、棋牌室、普通按摩、 健身服务、美发、脚浴；烟、酒专卖， 3、不考虑通货膨胀对评估结果的影响，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，其余均设置了抵押权，661.07 2。
北至江淮路，评估对象土地形状较规整。
收益法普通适用于各类有持续租赁收入的经营性物业的评 估，767.45 6 桃园路12号101室 中南购物城 商业 11，无重大变化， （五）本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准 则，组织培训材料拟定相关计划， 周边类似房地产的市场交易活跃，000 合 计 135，同样的资产会表现 出不同的价值，依据评估目的、评估范围及 对象，957.64 10，232.12 248.04 总 计 60，评估对象在评估基准日举行正常公平交易的价值估量数额，260 80，我们不会为当事人的决策 承担责任。
900 168，评估人员深入细致地 分析了委估对象的实际情况、特点和托付方提供的有关资料。
三、评估对象和评估范围 1、托付对象基本情况 本次评估对象系南通中南新世界的部分资产，在未征得对方的许可前，进一步修改评估方案和计划，江苏省的商业地产喧闹非凡，000，资产的交割日与评估基准日相差不大时，建造 面积共计135，364 11，771.65 15， 9、本次评估对象为自建房产，评估结论为投资性房地产的市场价值，000 十一、特别事项说明 1、评估结论仅反映委估资产于评估基准日的市场价值， 所选定的评估基准日邻近期间，083.87 合 计 135，故应采纳收益法作为其中一种评估办法，（依法须经批准的项目，总长170.8公里，故可以采纳小面积商 铺经调整确定为委估对象的价值。
671.32 17 桃园路12号503室 中南购物城 商业 825.23 18 桃园路12号B101室 中南购物城 商业 26，对南通中南新世界中心开拓有限公司拟实 施编制财务报告行为而涉及的南通中南新世界中心开拓有限公司的部分商业房地产在 2018年9月30日的市场价值举行了评估，依据公开市场原则确定的 委估资产的市场价值，评估结论不等同于评估对象可实现价格，567.88 210。
000 12 桃园路12号401室 中南购物城 商业 9，043.68 (1)交通银行股份有限公司 南通分行 (2)交通银行股份有限公司 南通分行 (1)苏2018南通市不动 产证明第0021618号 (2)苏2018南通市不动 产证明第0021718号 14 桃园路12 号403室 中南购物城 790.89 无 无 15 桃园路12 号501室 中南购物城 9。
恪守资产评估准则，000 14 桃园路12号403室 中南购物城 商业 790.89 14，671.32 11，评估机构及评估 人员不承担相关责任， 房屋清查情况如下： 序号 房屋坐降 建造物名称 类型 建造面积（m2） 1 桃园路10号1层 中南百货 商业 6，000。
（1）预备培训材料及拟定评估方案； （2）组建评估队伍及工作组织方案； （3）依据需要开展项目团队培训，在了解了评估 目的及委估资产范围后与托付方正式签订了资产评估托付合同，北至江淮路，052.96 无 无 16 桃园路12 号502室 中南购物城 5， （四）产权根据 1、托付方企业法人营业执照； 2、南通市房屋所有权证及国有土地使用权证； 3、产权调查记录，771.65 12 桃园路12号401室 中南购物城 商业 9，000，000， 3. 收集资料。
6、本评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，000 18 桃园路12号B101室 中南购物城 商业 26，是指所评估的资产在现实用途不变并继续 使用以及在评估基准日的外部经济环境前提下，本公司评估人员开始与托付方接洽，从 而保证评估结果有一个合理的使用期， 我们未受托付对它们的质量举行专业技术检测和鉴定，规划中的南通轨道交 通线网呈“T”形放射结构，000 17 桃园路12号503室 中南购物城 商业 825.23 14。
043.68 11，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格 时点的不同而受到实质性的影响，000，用途批发 零售用地，651.77 2 南通房权证字第140036957号 桃园路10号2层 中南百货 2014 商业 2/43 6，576 87， 4、本报告仅为托付方用于本报告载明的编制财务报告服务， （6）市场分析 2018年下半年，评估对象沿桃园路分布，000 4 桃园路10号4层 中南百货 商业 7，除按规定报送有关政府管 理部门或根据法律需公开的情形外，651.77 38，000 7 桃园路12号102室 中南购物城 商业 4，我们对企业负责人举行访谈，664.30 16 苏通国用2012第01102623号 桃园路12号502室 批发零售用地 出让 2045/4/1 1。
（九）本资产评估机构及其资产评估专业人员对评估对象的法律权属状况赋予了 必要的关注，其余均设置了抵押权，000 3 桃园路10号3层 中南百货 商业 7，042.82 9，000 3 桃园路10号3层 中南百货 商业 7，942.49 13，同一资产在不同市场 的价值可能存在差异，红线内“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、通燃气），依据沟通意见 对评估报告举行修改和完善，坚持独立、客观和公正的原则， 6、本评估公司未对托付方或被评估单位提供的营业执照、权证、会计 凭证等证据资料或所牵涉的责任举行独立审查，市场法评估公式如下： 评估对象比准价格=交易案例价格×交易情况修正系数×市场状况调整 系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数 B、收益法 预测委估对象的将来收益，000 14 桃园路12号403室 中南购物城 商业 790.89 14，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证，逻辑严密。
767.45 6 南通房权证字第120058565号 桃园路12号101室 中南购物城 2012 商业 1/40 11，000，671.32 (1)华夏银行股份有限公司 南通分行 (2)华夏银行股份有限公司 南通分行 (1)苏2017南通市不动 产证明第0021819号 (2)苏2018南通市不动 产证明第0023761号 17 桃园路12 号503室 中南购物城 825.23 无 无 18 桃园路12 号B101室 中南购物城 26，000 6 桃园路12号101室 中南购物城 商业 11，也未扣除交易中所涉及的其 他相关税费，000 2 桃园路10号2层 中南百货 商业 6，000， 本次评估范围系位于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产，报告的全部或部分内容 不得发表于任何公开的媒体上， 按所确定的办法对委估资产的现行价值举行评定估算，319.27 31。
198.37 8 桃园路12号201室 中南购物城 商业 9，000 8 桃园路12号201室 中南购物城 商业 9， 本资产评估报告仅为评估报告中描述的经济行为， 南通中南新世界中心开拓有限公司位于 南通市桃园路10号、12号部分商业房地产 市场价值资产评估报告 正文 信资评报字（2018）第40153号 南通中南新世界中心开拓有限公司： 本公司—上海立信资产评估有限公司接受贵公司的托付，均为商业，043.68 14 桃园路12号403室 中南购物城 商业 790.89 15 桃园路12号501室 中南购物城 商业 9，000，按照必要的评估程序，仍将按照原来 的使用目的、使用方式， 标准价调整法就是对评估范围内的所有被评估房地产举行分组。
671.32 17 南通房权证字第120058553号 桃园路12号503室 中南购物城 2012 商业 5/40 825.23 18 南通房权证字第120058567号 桃园路12号B101室 中南购物城 2012 商业 -1/40 26，记载信息如下： 序号 房屋权证编号 房屋坐降 建造物名称 建成 年月 规划 用途 所在层/ 总层数 建造面积 （m2） 1 南通房权证字第140036958号 桃园路10号1层 中南百货 2014 商业 1/43 6。
（三）行为根据 1、资产评估业务托付协议书， 委估对象位于南通市桃园路10号、12号，000，043.68 14 南通房权证字第120058557号 桃园路12号403室 中南购物城 2012 商业 4/40 790.89 15 南通房权证字第120058575号 桃园路12号501室 中南购物城 2012 商业 5/40 9，宗地位于南通市桃园路10 号、12号。
委估对象所在区域为新城区 商业中心，持续地使用下去，南至 桃园路，198.37 8 南通房权证字第120058562号 桃园路12号201室 中南购物城 2012 商业 2/40 9， 4、利率、汇率保持为目前的水平，故其将来长期租金收益较难准 确预测，000，“中南百货”以男女服饰、 儿童游乐、教育培训为主，采 用收益法及市场法，970 48，属于收益性房地产范畴，万达南京高新区拿地；香港佳源、南京软件园底价南京 拿地；南京佳源梦想广场、徐州苏宁凯悦酒店开业；镇江协信星光时代广 场的品牌酬谢会举办；品牌方面， （二）资产评估托付合同约定的其他评估报告使用者 托付方； 除与该经济行为相关的法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之 外，在评估基准日2018年9月30日的市场价值 为人民币2。
其规划用途与实际用途一致，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保 证，000 253。
别称静海、崇州、崇川、紫琅、北上海，970 68，580.54 华宝信托有限 责任公司 苏2017南通市不动产 证明第0037483号 3 桃园路10 号3层 中南百货 7，由于所选定的 评估基准日邻近期间，是否举行、如何举行有关的账务处理需由资产占有单位的上级 财税主管部门决定，800.00 150。
现将资产评估情况报告如下： 评估对象和范围：本次资产评估对象系南通中南新世界中心开拓有限公司所有的位 于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产，古称通州，南通获批建设1号线一期和2 号线一期工程共2条骨干线路， 本公司—上海立信资产评估有限公司接受南通中南新世界中心开拓有限公司的委 托。
939.47 14，960 150， 我公司无意要求资产占有单位必须按本报告的结果和表达方式举行相关的 账务处理，但不包含契税，POLA首次进驻南 京；三只松鼠新品公布会圆满结束；阿斯顿·马丁南京首店降户苏宁睿城； 大陆首家PANDORA CAFE亮相南京金鹰世界，920 361，龙湖龙城天街、昆山吾悦广场、南通万象城、南京九宜 城N91、南京溧水万达广场等集中开业；品牌方面。
576 87，设定容积率1.3，052.96 16 南通房权证字第120058576号 桃园路12号502室 中南购物城 2012 商业 5/40 5， 因而，2014 年8月，319.27 7 桃园路12号102室 中南购物城 商业 4， 6. 编制和提交评估报告 在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，通达情况较好，并举行了实 地勘察及大量的市场调查，南 通集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身，000，580.54 19，2014年8月， 2、宏观经济环境相对稳定假设 任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关。
宗地总面 积为22，现简要说明如下： 1. 接受托付，000 11 桃园路12号302室 中南购物城 商业 5，000， 3、当上述条件以及评估中遵循的持续使用原则等其他情况发生变化 时，国际和国内市场未发生重大波动，地势平 坦；宗地红线外基础设施达到“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、 通燃气），喜茶华东首家PINK店开业；TOM FORD 南京首店入驻德基广场（专题阅读）（相关干货）；美团小象生鲜常州三 店开业。
108。
000 12 桃园路12号401室 中南购物城 商业 9，661.07 （4）利用状况 委估对象部分设置了抵押， （七）本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象在过 去、现时和未来都没有利益关系；与有关当事方及相关人员没有任何利益关系和偏见， （3）建造物概况 被评估对象位于南通市桃园路10号、12号。
应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式，采纳成本法评估可能会造成估值与其实 际价值发生偏离，内部装有观光电梯、自动扶 梯， （二）托付人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产 评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；托付人或者其他资产评估报告使用人违反 前述规定使用资产评估报告的， 2. 前期预备，委估对象的房屋类型为商铺，260 82， 8、委估对象中除桃园路12号201室、202室、302室、403室、501 室、503室未设置抵押外， （十一）本资产评估机构及其资产评估专业人员对委估资产价值所做的分析、判 断受本报告中的假设和限制条件的约束，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，本评估报告的使用权归托付方所有， 交通状况：委估对象是靠近工农南路主干道，108，坚持独立、客观、公正的原则，现将资产评估情况报告如下，052.96 16 桃园路12号502室 中南购物城 商业 5，向托付方提交正式评估报告书， （十）本资产评估机构及其资产评估专业人员对房屋建造物等实物资产的勘察按 常规仅限于其表观质量和使用、保养状况，坚持独立、客观和公正的原则，评估结论为投资性房地产的市场价值，。
（二）评估准则根据 1、《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）； 2、《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）； 3、《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2017〕31号）； 4、《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2017〕32号）； 5、《资产评估执业准则——资产评估托付合同》（中评协〔2017〕33 号）； 6、《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2017〕34号）； 7、《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）； 8、《以财务报告为目的的评估指南》（中评协〔2017〕45号）； 9、《资产评估机构业务质量操纵指南》（中评协〔2017〕46号）； 10、《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）； 11、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）； 12、《投资性房地产评估指导意见》（中评协〔2017〕53号）； 13、财政部、中评协公布的其他相关资产评估准则、资产评估指南和 资产评估指导意见，364 11，000， 2018年9月，232.12 248.04 总 计 60，南通市辖3个区（崇川、港闸、通州）、2个县（海安、如东）、 2个开拓区（南通经济技术开拓区、南通滨海园区）、1个功能区（苏通科 技产业园），委估的位于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产，000。
942.49 4 南通房权证字第140036955号 桃园路10号4层 中南百货 2014 商业 4/43 7。
661.07 委估对象中除桃园路12号201室、202室、302室、403室、501室、 503室未设置抵押外，人民币对外币的市场汇率在正常 波动范围之内，900 168，000 125，198.37 39，083.87 6，198.37 39， 本次评估即是为上述经济行为而评估所涉及的位于南通市桃园路10 号、12号部分商业房地产市场价值。
000， 南通，拥有长江岸线226公里，按照必要的评估程序。
了解资产的 经营、治理状况，632.36 无 无 10 桃园路12 号301室 中南购物城 8，故在有条件 的情况下应当首选市场法举行评估， 期间按企业提供的资产清查评估明细表，我们敬请报告使用者注意，并开展逐项市场调研、询价工作。
800.00 150。
收益法基本计算公式为： tttiiiYViYAV)1( t1)1(. .. .. . 式中 V-----收益价值（元或元/㎡） Ai-----期间收益（元或元/㎡） Vt-----期末转售收益（元或元/㎡） Yi-----将来第i年的酬劳率（%） Yt-----期末酬劳率（%） t----- 持有期（年） 八、评估程序实施过程和情况 我们按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，本项评估我们实施 了必要的评估程序，651.77 2 桃园路10号2层 中南百货 商业 6， 确定评估基准日的理由为： 月末会计报表完整准确，042.82 江苏资产治理 有限公司 苏2018南通市不动产 证明第0010086号 13 桃园路12 号402室 中南购物城 4，评估结论仅在这些假设和限制条件下成立，未经本资产评估机构许可，可对将来租金举行预 测，671.32 11。
000，该市场价值为含 增值税价格，这既是预期原理最形象的表述，委估的位于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产，000，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；同时，条件类似或使用 价值相似的若干房地产交易案例作为比较实例， 评估基准日：2018年9月30日； 评估目的：为南通中南新世界中心开拓有限公司编制财务报告需要而了解委估资产 的市场价值提供价值参考意见； 评估办法：市场法及收益法，662.43 13 苏通国用2012第01102620号 桃园路12号402室 批发零售用地 出让 2045/4/1 743.39 14 苏通国用2012第01102621号 桃园路12号403室 批发零售用地 出让 2045/4/1 145.40 15 苏通国用2012第01102622号 桃园路12号501室 批发零售用地 出让 2045/4/1 1。
我们敬请有关当事方高度注 意交易对象、范围与评估对象、范围的一致性， 7、本报告对被评资产所作的评估系为客观反映被评资产的价值而作，在评估基准日2018年9月30日的市场价值为人民币 2，其中“中南购物城” 西临工农南路主干道，酬劳资本化法估价时，签订资产评估托付合同 2018年9月下旬，高速公路主要有：沈海高速公路（G15 沿海高速）、G40沪陕高速公路、宁通高速、启扬高速（S28）、通锡高速 （S19）、通洋高速（在建）。
661.07平方米，000，260 80，771.65 15，并完成前期预备工作，由被评估单位提供委估资产明细表及相关财务数据 评估工作开展以后，942.49 13， 七、评估办法 (1) 评估思路 本次评估对象主要系位于南通市桃园路10号、12号部分商业房地产，661.07平方米， 本次评估中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准，符合比较法运用的条件，767.45 10。
交易价格不会受到实质性 的影响，东抵黄海，在交易活跃的房地产市场中，000 10 桃园路12号301室 中南购物城 商业 8，地号01-10-（011）-042-70和01-10-（011）-042-66， 4. 对委估资产举行清查核实 2018年11月20日本公司评估人员随同被评估单位相关人员至委估资 产所在地对委估资产举行了实地勘察和清查核实，现场工作时光2天。
在本次评估 时我们假定社会的产业政策、税收政策和宏观经济环境保持相对稳定，800.00 150，960 92，13路、20路、22路、27 路、35路、58路、99路、620路（体育会展中心西站），提供价值参考根据，364 12，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任，各类商品、生产资 料和劳务价格基本稳定。
请报告使用者紧密关注本报告中的“资产评估报告声明”、 “评估假设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明”及其对评估结论的影响，000，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任，可以很好地反映委估对象的市场价值， 十二、资产评估报告使用限制说明 1、本资产评估报告仅供托付方和本资产评估报告载明的使用者为本报 告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，委估对象的房屋类型为店铺，评估结果将会失效，长江三角洲北翼 ，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被评估房地 产价值或价格的办法， 我们接受托付。
确定本次评估所采纳的办法为市场法和收益法，普通来说，本资产评估报告结论 的使用有效期自评估基准日至2019年9月29日止，232.12 248.04 评估增值的原因：近年来房地产价格上涨，评估 时应依据委估对象的具体情况确定合适的评估办法，小面积商铺交易案例较多，000，389.29 9 南通房权证字第120058563号 桃园路12号202室 中南购物城 2012 商业 2/40 3，000 9 桃园路12号202室 中南购物城 商业 3，并应符合国家会计制度的规定，依据填报的内容，有很强的理论基础， 5. 评定估算 依据对委估资产的清查核实情况、委估资产的具体内容和所收集到的 有关资料，并经其签章确认。
我们 谨就本项评估声明如下： （一）本资产评估报告根据财政部公布的资产评估基本准则和中国资产评估协会 公布的资产评估执业准则和职业道德准则编制，080.93 7 苏通国用2012第01102614号 桃园路12号102室 批发零售用地 出让 2045/4/1 771.83 8 苏通国用2012第01102615号 桃园路12号201室 批发零售用地 出让 2045/4/1 1，083.87 6，000元（大写人民币贰拾壹亿零捌佰万元整）， 评估结果汇总表 评估基准日：2018年9月30日 金额单位：人民币万元 项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率% A B C＝B－A D＝C/A 投资性房地产 60，000 5 桃园路10号5层 中南百货 商业 7。
可采纳标准价调整法举行评估，将评估结果与托付方举行必要沟通，对实物资 产状况举行察看、记录、核对，632.36 21，384 167，389.29 15。
000 6 桃园路12号101室 中南购物城 商业 11，与上海、苏州灯火相邀，567.88 210， 周边环境及配套设施状况：委估对象项目周边有社区医疗中心。
580.54 19，632.36 10 桃园路12号301室 中南购物城 商业 8，“据江海之会、扼南北之喉 ”，000 253。
389.29 无 无 9 桃园路12 号202室 中南购物城 3。
389.29 9 桃园路12号202室 中南购物城 商业 3，线网由4条线路构成，且商业房地产受 房地产政策、市场的供求、经济社会进展的状况、国家的金融政策、区位 状况及建造自身的功能等因素的影响较大，在不影响对最终评估结论进 行独立推断的前提下。
便于资产清查； 尽可能接近评估目的的实现日期，江苏省地级市，319.27 7 南通房权证字第120058566号 桃园路12号102室 中南购物城 2012 商业 1/40 4，939.47 11 南通房权证字第120058560号 桃园路12号302室 中南购物城 2012 商业 3/40 5，恕不对上述资料的真实性 负责。
东临海韵街。
576 87， 二、评估目的 本项评估的目的是为南通中南新世界中心开拓有限公司（以下简称： “南通中南新世界”）编制财务报告需要而了解委估资产的市场价值提供价值 参考意见，632.36 21，对南通中南新世界中心开拓有限公司的委估资产举行了评估，661.07 2。